【律师视点】杨光明、陈谊：拆迁补偿协议高频争议研究报告

德衡律师集团

2024-08-25

The following article is from 德和衡商事争议解决 Author 德和衡争议解决

杨光明

德衡律师集团高级合伙人

陈谊

北京德和衡（深圳）律师事务所

律师助理

一、拆迁补偿协议的适用范围

拆迁补偿协议主要常见于城市更新项目中的拆除重建类城市更新。

城市更新项目大致可以分为三类：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新以及拆除重建类城市更新。拆除重建类城市更新主要指通过建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理、重新建设的方式进行改造。因此，进行拆除重建类城市更新时，若在城市更新规划内的土地因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者具备其他法定收回条件的，规划国土主管部门通常在城市更新单元内土地使用权期限届满之前，依法收回土地使用权。若该被收回的土地上有建筑物、构筑物或者其他附着物时，规划国土主管部门为了城市更细项目顺利进行、对城市更新规划范围内的建筑物、构筑物或其他附着物顺利拆除，会与建筑物、构筑物或者其他附着物的权利人签订“拆迁补偿协议”，与权利人协商将该土地上的建筑物、构筑物或者其他附着物的所有权转让，并对权利人作出一定的补偿。

二、拆迁补偿协议的协议主体：多数是开发商而非政府

在我国，进行城市更新项目通常会由相关的政府部门进行。而根据深圳市人民政府出台的《深圳市城市更新办法》第三十条的规定，“由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一并实施城市更新，建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责”，也就是说，除了有政府部门负责进行城市更新项目的拆迁工作外，还可以由政府部门以招标的形式引入企业单位承担拆迁工作或者以“土地使用权招标、拍卖、挂牌出让”的形式进行城市更新。

三、拆迁补偿协议争议纠纷的性质：民事争议

关于拆迁补偿协议争议纠纷的性质问题，根据（2007）民立他字第54号《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》规定，拆迁安置补偿协议争议应当通过民事诉讼途径予以解决，不属于行政诉讼的受案范围。同时，（2016）最高法行申322号行政裁定曾认为，按照《城市房屋拆迁管理条例》规定签订的拆迁补偿协议，不同于之后征收管理部门与被征收人签订的征收补偿协议，不是行政协议。拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人之间订立的民事合同。

因此，综上所述，拆迁补偿协议属于民事合同，由其产生的纠纷应当通过民事诉讼途径予以解决。

四、拆迁补偿协议纠纷高频争议

拆迁补偿协议纠纷的高频争议主要集中在三种类型。第一，协议效力类纠纷；第二，合同履行中的损失补偿类纠纷；第三，合同解除类纠纷。

（一）拆迁补偿协议效力类纠纷要点

1、房屋实际权利人主张房屋占有人与开发商签订《拆迁安置补偿协议》无效，人民法院不予受理。

广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终592号案件：更新项目开发主体与被拆迁房屋实际占有使用人根据市场价格补偿原则签署拆迁补偿协议后，实际权利人对被拆迁房屋权属提出权利主张，并向法院请求确认该拆迁补偿协议无效。而在案件中，该实际权利人无法举证充分证明其系被拆迁房屋合法权利人，法院认为案涉房屋属于权属不明，应当先由政府部门处理，对实际权利人起诉要求确认实际占有使用人所签署的拆迁安置补偿协议无效的，人民法院不予理涉，从而对该实际权利人所提起的诉讼进行驳回。

2、房屋占有人伪造房屋用地文件与开发商签订《拆迁安置补偿协议》，被认定因伪造文件及恶意串通损害实际权利人利益而无效。

（2015）深中法房终字第824号案例：两被上诉人所签订的某《拆迁补偿协议》中，被上诉人成某某提交的《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《龙岗区居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，等上述文件与涉案的其他所有住户与被上诉人佳兆业公司所签订的拆迁补偿协议中使用的报批报建文件不符，并且根据庭审的情况以及上诉人在庭前申请的调查情况，上述的文件均应系伪造所得，被上诉人成某某违反国家强制性法律规定，伪造文件，同时两被上诉人恶意串通，损害了上诉人的合法权益，法院认定两被上诉人所签订的补偿协议无效。

3、《拆迁补偿协议》上的拆迁主体与《房屋拆迁许可证》上的拆迁主体不一致的，不代表没有拆迁资格，其与被拆迁人签订的《拆迁补偿协议》合法有效。

最高人民法院（2014）民申字第1246号案件：再审申请人认为案涉拆迁补偿协议上的拆迁主体与《房屋拆迁许可证》上记载的拆迁主体不一致，协议应当认定为无效。而法院在审理过程中认为，虽然《房屋拆迁许可证》上记载的拆迁人是芜湖市国土收购储备中心，但这只能证明芜湖市国土收购储备中心有权以拆迁人身份与作为被拆迁人的兴泰公司签订拆迁安置补偿协议，而不能得出兴泰公司作为被拆迁人与官陡街道办之间签订的《拆迁补偿协议》无效的结论。且经过一系列的审查认为，再审申请人兴泰公司在签订拆迁补偿协议之前向官陡街道办出具《承诺书》、后又签订《拆迁补偿协议》并按协议约定收取拆迁补偿金额的行为均足以证明兴泰公司已同意由官陡街道办作为给付拆迁补偿金额的主体。由上，在法律、行政法规没有规定《拆迁补偿协议》签订主体为非拆迁人时为无效的情形下，兴泰公司仅以《房屋拆迁许可证》记载的拆迁人不是官陡街道办为由主张《拆迁补偿协议》无效，不能成立。

（二）拆迁补偿协议损失补偿类纠纷要点

当事人双方在签订拆迁补偿协议后，因案涉拆迁补偿协议中所约定的补偿费用的补偿数额的认定问题产生纠纷，对于该类纠纷法院一般按照合同约定数额予以认定，当事人主张更多的拆迁补偿费用一般未予支持。

代表案例：

最高人民法院（2014）民一终字第75号案件：孙某某与西夏实业公司签订拆迁补偿协议，双方同意就孙某某种植的7165棵树按每棵12元补偿，共计补偿85980元，孙茂连于次日领取了这笔补偿款。后孙某某主张其收到的每棵树12元是移栽费不是补偿费，应当另行补偿树木损失的。经过审理，法院认定案涉12元的补偿费用的性质应当认定为对涉案树木损失的一次性补偿而非移栽费。

（三）拆迁补偿协议解除合同类纠纷要点

关于此类纠纷，常见情况是因为双方当事人签订拆迁补偿协议后，因为各种原因一方当事人没有履行协议约定的义务，如支付拆迁补偿款或交付房屋等等义务。另一方当事人则向法院提起诉讼，以对方当事人根本违约为由要求与对方当事人解除案涉拆迁补偿协议并由对方当事人承担违约责任。而此类案例的审判要点与普通合同无异，仍然是判断一方是否“根本违约”。

代表案例：

最高人民法院（2020）最高法民申2198号案例，再审申请人与被申请人签订拆迁补偿协议，后再审申请人薛成林申请再审主张合创公司未支付拆迁补偿款构成根本违约，要求解除协议并由合创公司承担赔偿责任。经法院审理，涉案股权无法转让系因居委会行使优先购买权导致，应归因于再审申请人薛成林一方，因此法院认定合创公司并未构成违约，对于再审申请人的主张不予支持。

五、拆迁补偿协议效力类纠纷中“房屋实际权利人主张房屋占有人与开发商签订《拆迁安置补偿协议》无效”的实体审判结论预测与分析

在众多的拆迁补偿协议纠纷的争议中，房屋实际权利人起诉《拆迁补偿协议》无效的案件不仅占比众多，且极具典型性。而法院的处理结果“驳回起诉”也仅为缓兵之计，待行政确权后如果确权当事人再次提起诉讼，届时法院则不得不进行实体处理。而该类纠纷的裁判思路与裁判结果也值得关注与探讨。

（一）如实际权利人获得行政确权，无权处分人签订的“拆迁补偿协议”效力问题

无权处分人签订的“拆迁补偿协议”应为有效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《买卖合同司法解释》”）第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”而刚刚于2021年1月1日施行的《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释>等二十七件民事类司法解释的决定》中对上述《买卖合同司法解释》第三条进行了删除，同时，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第五百九十七条第一款规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”从该法律条款中的“解除合同”的表述中可以得知，《民法典》沿袭了《买卖合同司法解释》第三条的观点，认可无权处分合同有效。同时，《民法典》物权编第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，在法律无其他规定或当事人无另外约定的，涉及转让不动产物权的合同自合同成立时生效。

（二）实际权利人的救济途径

根据前述分析，笔者认为，即使行政主管对当时双方对案涉土地的使用权或房屋的归属争议作了处理，认定案涉土地的使用权或房屋实际上归属实际权利人。若该实际权利人再依据该认定向法院提起诉讼确认占有人或使用人与更新项目开发主体签订的拆迁补偿协议无效的同样不能得到支持。而这种结果又会带来一个悖论，即有权主体的合法权利无法得到保障，继而产生的问题是实际权利人应如何寻求正确救济。

在上文中笔者提到，随着《民法典》及相关司法解释的施行，《民法典》第五百九十七条规定沿袭了《买卖合同司法解释》第三条的观点，认可无权处分合同有效。有的学者对该条法条进行了批判，认为该条规定没有对善意和恶意买受人进行区分。但是《民法典》第三百一十一条也对合同受让方取得财产所有权的条件进行了限制：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”受让方必须满足前述三个条件时，方可取得财产的所有权。同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十四条也对“善意”做了明确的界定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”。

因此，实际权利人可以依据《民法典》第三百一十一条规定以及《民法典》第九百八十五条的规定“权利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。”主张签订拆迁补偿协议的当事人不当得利，向法院请求侵权人返还案涉房屋。

而拆迁补偿协议的受让方因转让方无权处分而无法顺利进行拆迁的，可以向法院请求解除拆迁补偿协议并要求对方当事人进行赔偿。同时，若拆迁补偿协议的受让方满足该条规定中的“善意”，则可以在实际权利人提出返还房屋的诉讼中提出其为“善意”的抗辩。

六、结语

拆迁补偿协议属于民事合同，由其产生的纠纷应当通过民事诉讼途径予以解决。拆迁补偿协议的常见纠纷点围绕合同效力、合同履行、合同解除三部分进行，其中关于合同效力类纠纷最为典型也最为疑难。此类纠纷之所以有相当市场是因为房屋拆迁利益的巨大。但无论是主张《拆迁补偿协议》中“被拆迁人”是基于事实无权占有房屋，还是主张其签订的“小产权房买卖合同”无效而无权占有房屋继而主张《拆迁安置补偿协议》无效，人民法院对此类纠纷均采取不予受理的应对方式。但归根结底，待其行政确权后此类纠纷依然需要有个处理方向，本文借此机会抛砖引玉，期待更多的探讨。